Miet- und Wohneigentumsrecht

Mietrecht und Gewerberaummietrecht

Seit dem Jahr 2001 bearbeite ich mietrechtliche Mandate im Bereich des Wohnungsmietrechts und des Gewerberaummietrechts. Beide Rechtsgebiete stellen den Schwerpunkt meiner anwaltlichen Tätigkeit dar. Im Jahre 2008 hat mir die Rechtsanwaltskammer Köln den Titel Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht verliehen. Den Titel „Fachanwalt“ darf nur derjenige Rechtsanwalt führen, der besondere theoretische und praktische Erfahrungen belegen kann, um eine Abgrenzung zum normalen Rechtsanwalt zu rechtfertigen. Neben der klassischen anwaltlichen Tätigkeit – also der Rechtsberatung und der Prozessvertretung – bildet die sorgfältige Analyse, Prüfung und Bewertung einer Immobilieninvestition – sei es im Rahmen einer beabsichtigten geschäftlichen Transaktion, im Zusammenhang mit Unternehmenskäufen, einer Unternehmensgründung oder der schlichten Anmietung von Mietobjekten– einen weiteren Schwerpunkt meiner beratenden Tätigkeit.

Grundsätzliches zum Mietverhältnis

Wie wird ein Mietverhältnis begründet?
Das Mietverhältnis entsteht mit Abschluss des Mietvertrags. Parteien eines Mietvertrages über Wohnräume sind die Personen, die den Mietvertrag abgeschlossen, die also entsprechende Willenserklärungen abgegeben haben. Sowohl auf der Vermieter- als auch auf der Mieterseite können mehrere Einzelpersonen auftreten.

Der Mietvertrag kann grundsätzlich formfrei abgeschlossen werden. Soll der Mietvertrag über Wohnraum für eine bestimmte Zeit und über längere Zeit als ein Jahr, also z.B. zwei oder mehrere Jahre, abgeschlossen werden, bedarf dieser der Schriftform (§ 550 BGB). Fehlt diese, so gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Um dieSchriftform einzuhalten (§ 126 BGB), ist es erforderlich, dass die Mietvertragsparteien Mietvertragsurkunde unterzeichnen.

Zur Wirksamkeit des Mietvertrages, der aus mehreren Seiten besteht, ist es nicht nötig, dass die einzelnen Blätter fest verbunden werden, es genügt, wenn sich aus einer einheitlichen Gestaltung die Zusammengehörigkeit ergibt (BGH NJW 1998, 58).

Beim Abschluss des Mietvertrages ist zudem wichtig, ob es sich um individuell ausgehandelte Vertragsbedingungen handelt oder um einen Formularmietvertrag. Ein Formularmietvertrag stellt Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne der §§ 305 ff. BGB dar, wenn der Mietvertrag mehrfach verwendet wird oder dies beabsichtigt ist. Im Rahmen der Inhaltskontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen haben die Gerichte einer Reihe von Klauseln für unwirksam erklärt, da diese gegen gesetzliche Bestimmungen, zumeist des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), verstießen.

Welche Rechte und Pflichten haben die Mietparteien?
Die Rechte und Pflichten bestimmen sich nach dem Inhalt des Mietvertrages und dem Bürgerlichen Gesetzbuch, insbesondere den §§ 535 und 536 BGB. An erster Stelle der Rechte des Mieters steht die Gebrauchsüberlassung an der Wohnung. Umfang und Grenzen der Nutzung der Mietsache werden in erster Linie durch den Mietvertrag bestimmt, zusätzlich können zur Bestimmung der Nutzung örtliche Besonderheiten, der Zweck der Vermietung und die Verkehrssitte herangezogen werden. Der Mieter kann jeden zulässigen vertragsgemäßen Gebrauch von der Mietsache machen kann. Nur nicht vertragsgemäßer Gebrauch begründet gem. § 541 BGB einen Anspruch auf Unterlassung, der durch Abmahnung oder eine Unterlassungsklage seitens des Vermieters durchgesetzt werden kann. Hierzu zählt z.B. die Aufnahme weiterer Personen in die Wohnung, welches i.d.R. nur unter Erlaubnisvorbehalt zulässig ist. Im Rahmen der Nutzung der Mietsache findet häufig auch die Haltung von Haustieren oder das Bohren von Löchern in der Wohnung häufig Anlass zu Streitigkeiten.

Im Rahmen des Mietvertrages hat der Vermieter die Pflicht, die Mietsache zu erhalten. Die Mietsache muss in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand übergeben und während der Dauer des Mietverhältnisses in diesem Zustand erhalten werden (§ 535 Abs. 2 BGB). Maßgeblich hierfür ist der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, d.h. der Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Modernisierung der Wohnung, z.B. die Ausstattung mit besserer Wärmeisolierung oder einer moderneren Heizung usw. Treten Mängel an der Mietsache auf, so ist der Vermieter zur Abhilfe verpflichtet. Solche Mängel können Sachmängel sein, z.B. Fehler in der Bausubstanz und der Ausstattung des Gebäudes, die sich auf die vorausgesetzte Nutzung negativ auswirken, oder auch eine schlechte Isolierung mit der Folge erhöhten Wärmeverbrauchs oder Feuchtigkeitsschäden.

Schönheits- und Kleinreparaturen werden im Mietvertrag häufig auf den Mieter übertragen. Dann ist der Mieter verpflichtet, diese Reparaturen auszuführen. Existiert keine Klausel zur Überwälzung der Schönheitsreparaturen, ist der Mieter zu deren Durchführung nicht verpflichtet. Beim Auszug aus der Wohnung hat er dann nur die von ihm verursachten Schäden zu vertreten und die Wohnung besenrein zurückzugeben. Ist der Mieter dagegen wirksam zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet worden und sind nach dem Ende die nach einem zulässigerweise unwirksamen Renovierungsplan vereinbarten Fristen abgelaufen, dann muss der Mieter die Wohnung renovieren, falls diese renovierungsbedürftig ist. Die Mietsache ist in einen Zustand zu versetzen, so dass der Vermieter die Wohnung weiter vermieten kann. Erbringt der Mieter zum Ende des Mietverhältnisses diese Leistungen nicht oder nicht ausreichend und hat der Mieter dies zu vertreten, so kann dies Schadensersatzansprüche des Vermieters zur Folge haben.

Gewährleistungsrechte des Mieters bestehen bei Verletzung der Instandhaltungspflichten des Vermieters. Dies sind die Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB), die Mängelbeseitigung und Ersatzvornahme (§ 536 a Abs.2 BGB) i.V.m. dem Aufrechnung- und Zurückbehaltungsrecht (§ 556 b Abs. 2 BGB), Schadensersatz (§ 536 a Abs. 1 BGB) sowie das Recht auf fristlose Kündigung seitens des Mieters (§§ 543 Abs. 2, 569 Abs. 1,569 Abs. 2, 536 a Abs. 1 BGB.

Von diesen Rechten ist insbesondere das Recht auf Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB) hervorzuheben. Dieser befreit den Mieter bei Vorliegen eines Mangels an der Mietsache ganz oder teilweise von der Leistung der Miete. Die Rechtsprechung der Gerichte tendiert jedoch nur in Ausnahmefällen dazu, dem Mieter eine vollständige Befreiung von der Pflicht zur Zahlung der Miete bei Vorliegen von Mietmängeln zu gewähren. Als Faustregel gilt, dass eine vollständige Befreiung von der Pflicht zur Zahlung des der Miete nur in Betracht kommt, wenn die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjektes völlig aufgehoben ist. Dies ist beispielsweise nicht schon der Fall, wenn in einer Wohnung, die aus mehreren Räumen besteht, an einer Stelle in einem nicht großflächigen Bereich Schimmelbefall vorhanden ist. In diesem Fall werden die Gerichte i.d.R. nur einen Teil der Miete als berechtigte Mietminderung annehmen. In jedem Fall sollte der Mieter, der von einem Sachmangel an seiner Wohnung ausgeht, Kontakt mit dem Vermieter und gegebenenfalls mit einem Rechtsanwalt oder rechtskundigen Berater aufnehmen. Im Rahmen einer fachkundigen Beratung ist dann über einen möglichen Minderungsbetrag zu entscheiden.

Allerdings ist zu beachten, dass nach der zum 1.5.2013 erfolgten Änderung des Mietrechts durch das „Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln (MietrÄndG)“ dem Mieter die Geltendmachung der Mietminderung wegen der durch Modernisierungsmaßnahmen verursachen Nutzungseinschränkungen für die Dauer vom 3 Monaten versagt bleibt (§ 555b BGB, vgl. dazu auch die Information zu den Änderungen).

Zu den Pflichten des Mieters gehört insbesondere die Zahlung der Miete (§ 535 BGB). Weitere Pflichten des Mieters sind die Duldungspflicht gegenüber Modernisierungsmaßnahmen (§ 554 Abs. 2 BGB), die allgemeine Sorgfaltspflicht hinsichtlich der überlassenen Mietsache sowie die Schadensminderungspflicht. Die Pflicht zur Zahlung der Miete umfasst den Betrag für die Gebrauchsüberlassung und die Betriebs- und Nebenkosten. Wegen der sozialen Bedeutung der Wohnraummiete wird durch das Gesetz bei Begründung des Mietverhältnisses und während der Laufzeit des Vertrages die Höhe der Miete begrenzt, um Mietwucher zu unterbinden.

Durch das am 1.5. 2013 in Kraft getretene Mietrechtsänderungsgesetz wurde dem § 558 Abs.3 BGB ein Zusatz angefügt, nach dem die Länder in Rechtsverordnungen bestimmen können, dass in Gebieten mit besonders gefährdeter Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum die Kappungsgrenze auf 15% festgelegt werden kann. Diese Beschränkung kann höchstens fünf Jahre betragen.

Unter den Sicherungsrechten des Vermieters ist insbesondere die Kaution hervorzuheben, die der Mieter regelmäßig bei Beginn des Mietverhältnisses zur Verfügung stellt. Die zu verzinsende Kaution soll dem Vermieter eine Sicherheit geben für den Fall, dass bei Beendigung des Mietverhältnisses Rückstände oder Schadensersatzforderungen bestehen. Für den Vermieter besteht die Möglichkeit, mit diesen Forderungen gegen den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution bei Beendigung des Mietverhältnisses aufzurechnen. Zu den am 1.5. 2013 in Kraft getretenen Änderungen der Kautionszahlung vgl. die Informationen zum Mietrechtsänderungsgesetz.

Darf die Miete während des Mietverhältnisses erhöht werden?
Das Gesetz lässt es zu, dass die Parteien während des Mietverhältnisses eine Erhöhung der Miete vereinbaren können. So können die Parteien z.B. eine Staffelmiete oder eine Indexmiete vereinbaren (vgl. §§ 557 ein a und b BGB); dies setzt jedoch einvernehmliche Regelungen zwischen dem Vermieter und dem Mieter voraus. Darüber hinaus regelt das Gesetz das Verfahren der Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (vgl. § 558 ff. BGB). Maßstab der Veränderung ist in diesem Fall die sog. „ortsübliche Vergleichsmiete „, eine fiktive Miethöhe, die aus Wohnwertkriterien für den lokalen/regionalen Bereich abgeleitet wird. Es handelt sich hierbei um ein spezielles Verfahren, welches keine Einwilligung des Mieters voraussetzt, jedoch an zahlreiche Voraussetzungen geknüpft ist, die der Vermieter einhalten muss, will er auf diesem Weg eine Mieterhöhung durchsetzen. Schließlich kann der Vermieter Kosten, die er für Modernisierungsmaßnahmen aufgewendet hat, in einem speziellen gesetzlich bestimmten Umfang auf die Miete umlegen (sog. Modernisierungsumlage, vgl. §§ 559 ff. BGB – vgl. dazu die weiteren Informationen zu den zum 1.5.2013 in Kraft getretenen Änderungen!).

Betriebskosten

Wer trägt die Betriebskosten?
Ein wichtiges Thema im Rahmen des Wohnraummietrechts ist die Vereinbarung über die Betriebskosten und ihre Abrechnung, da die Energiekosten in letzter Zeit gestiegen sind.

Grundsätzlich hat der Vermieter die Belastungen der Mietsache, z.B. die Betriebskosten, zu tragen. Betriebskosten sind in der Betriebskostenverordnung (BetrVO) im Einzelnen aufgeführt. Die Mietvertragsparteien vereinbaren häufig die Umlage der Betriebskosten auf den Mieter im Mietvertrag. Nur in der Betriebskostenverordnung genannte Betriebskosten können wirksam auf den Wohnungsmieter übertragen werden. Hierzu bedarf es einer klaren Vereinbarung.

Wie die Betriebskosten umgelegt werden, hängt vom so genannten Umlageschlüssel ab. Das Gesetz sieht bei preisfreiem Wohnraum vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften oder einer anderweitigen Vereinbarung der Parteien vor, dass die Betriebskosten nach der Fläche der Wohnung umgelegt werden. Abweichend hiervon kann z.B. eine Verteilung nach der Anzahl der Personen vorgenommen werden, die in der Mietwohnung wohnen.

Wie müssen die Betriebskosten abgerechnet werden?
Nach § 556 Abs. 3 BGB ist über die Betriebskosten und geleistete Vorauszahlungen jährlich abzurechnen. Hierbei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Nur solche Kosten können auf einen Mieter umgelegt werden, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände gerechtfertigt sind. Ob der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz eingehalten ist, kann nur im Einzelfall bestimmt werden, zumal der Vermieter einen gewissen Ermessensspielraum hat. Er muss bei der Versorgung des Mietobjektes nicht stets das günstigste Angebot einholen; vielmehr darf er auch andere Umstände berücksichtigen, die gegen das günstigste Angebot sprechen, wie z.B. einen verbesserten Vertragsumfang oder andere Einzelheiten.

Eine andere Frage ist, wie die Betriebskostenabrechnung zu erfolgen hat. Zumindest ist eine Zusammenstellung der Gesamtkosten (Differenzierung zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten, die Angabe und Erläuterung der zugrundegelegten Umlageschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters) notwendig. Die Abrechnung muss ferner nachvollziehbar und verständlich sein. Bei verbrauchsabhängiger Abrechnung sind die Zählerstände nachvollziehbar anzugeben. Im Übrigen muss bei der Angabe und Erläuterung des Umlageschlüssels offen gelegt werden, wie die jeweilige Quote, die auf den Mieter entfällt, ermittelt worden ist. Gesamtfläche und Einzelfläche müssen dargestellt werden, ebenso wie bei Abrechnungen nach Kopfteilen die Gesamtzahl der Personen.

Bei preisfreiem Wohnraum wird das Gesamtergebnis der Abrechnung mit Zugang einer formell ordnungsgemäßen, nachvollziehbaren und damit nachprüfbaren Abrechnung fällig. Guthaben für Mieter sind sofort fällig und zahlbar. Ergibt sich ein Zahlungsanspruch des Vermieters gegen den Mieter, so ist dieser erst dann durchsetzbar, wenn dem Mieter die Gelegenheit gegeben worden ist, die Abrechnung auf Richtigkeit zu überprüfen (Prüfungsfrist). Hierzu haben die Gerichte vielfach entschieden, dass die Prüfungsfrist begrenzt wird auf den Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Betriebskostenabrechnung folgt. In dieser Zeit hat der Mieter das Recht, seine Kontrollrechte wahrzunehmen und z.B. die Unterlagen, die der Abrechnung zugrundeliegen, beim Vermieter einzusehen. Der Mieter kann nicht verlangen, dass ihm die Unterlagen zugesandt werden; vielmehr kann er auf die Einsichtnahme der Unterlagen beim Vermieter verwiesen werden.

Wie lange dauert die Abrechnungsfrist?
Das Gesetz regelt nicht nur die Frage, auf welche Weise die Abrechnung zu erfolgen hat, sondern auch die Folgen einer verspäteten Abrechnung (§ 556 Abs. 3 BGB). Einerseits darf der Abrechnungszeitraum maximal ein Jahr beantragen. Andererseits endet die Abrechnungsfrist, also die Frist, die verstreichen darf, bevor dem Mieter die schriftliche Abrechnung zugegangen ist, mit Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums. Das bedeutet, dass der Vermieter eine verspätete Betriebskostenabrechnung nicht damit entschuldigen kann, er habe beispielsweise zwei Abrechnungsjahre zusammenfassen wollen. Mehr als ein Jahr ist nicht erlaubt. Zudem bleiben am Ende des Abrechnungsjahres genau 12 Monate, um Nachforderungen geltend zu machen. Nach der Rechtsprechung greift eine Entschuldigung für eine verspätete Betriebskostenabrechnung dann, wenn zum Beispiel ein Feuer die Unterlagen des Vermieters vernichtet hätte oder ein Grundsteuerbescheid erst nach einer Abrechnungsfrist ergeht.

Beispiel: War als Abrechnungszeitraum die Zeit vom 1. Januar 2008 bis zum 31. Dezember 2008 vereinbart, dann muss die Abrechnung für diesen Zeitraum bis zum 31. Dezember 2009 beispielsweise im Briefkasten des Mieters liegen. Kommt die Post nur einen Tag später an, so kann der Vermieter die Forderungen aus der Betriebskostenabrechnung nicht mehr verlangen, es sei denn, bei dem letzten Tag der Frist handelte es sich um einen Samstag, Sonntag oder um einen Feiertag; in diesem Fall läuft die Frist erst am darauf folgenden Werktag ab.

Bei der Zwölfmonatsfrist handelt es sich um eine Ausschlussfrist, so dass der Mieter nicht den Vermieter darauf hinweisen muss. Zahlt der Mieter in Unkenntnis der Rechtslage trotz eines verspäteten Zugangs der Betriebskostenabrechnung, so kann er in der Regel seine gesamten Vorauszahlungen zurückverlangen. Hat der Vermieter fristgerecht seine Betriebskostenabrechnung an den Mieter übersandt und ist sie innerhalb der Frist zugegangen, dann fragt sich, wie vorzugehen ist, wenn der Vermieter die Nachforderungen trotzdem nicht geltend gemacht hat. In diesem Fall greift die dreijährige Verjährungsfrist gem. § 197 BGB, die mit dem Schluss des Jahres zu laufen beginnt, in dem der Anspruch entstanden ist. Im obigen Beispielsfall wäre dies der 31. Dezember 2011. Versäumt der Vermieter auch diesem Termin, so steht ihm kein Geld aus der Betriebskostenabrechnung für das betreffende Abrechnungsjahr mehr zu.

Hinzuweisen ist noch auf folgendes: Die Einhaltung der Frist erfordert keine inhaltlich völlig richtige Abrechnung; eine formal den Anforderungen genügende Abrechnung wahrt die Frist ebenfalls. Die Betriebskostenabrechnung ist formal richtig, wenn die Abrechnung die Gesamtkosten, den zu Grunde gelegten Umlageschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der Vorauszahlungen enthält.

Beendigung des Mietverhältnisses
Das Mietverhältnis kann auf mehreren Wegen aufgelöst werden, durch Kündigung, Befristung und Aufhebung des Mietvertrages im gegenseitigen Einvernehmen.

Der Mietvertrag kann grundsätzlich von jeder Partei durch eine Willenserklärung (Kündigung), die empfangsbedürftig ist, aufgelöst werden. Wegen der besonderen Bedeutung des Wohnungsmietrechts sind jedoch die Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters eingeschränkt. Die Kündigung bedarf der Schriftform, sie muss also vom Aussteller eigenhändig unterschrieben werden. Deswegen genügt ein Telefax oder die Übermittlung durch E-Mail nicht (vgl. BGHZ 121, 224; NJW 1993, 1126). Die Kündigung muss ausdrücklich erklärt werden, so dass eine konkludente Kündigung (z.B. durch Auszug des Mieters) regelmäßig nicht möglich ist. Bei Kündigungen ist zu unterscheiden nach derordentlichen Kündigung und der außerordentlichen Kündigung. Im Rahmen der ordentlichen Kündigung muss in der Regel nach der Kündigung noch eine Kündigungsfrist bis zum Ende des Mietverhältnisses verstreichen; für den Mieter beträgt die Frist drei Monate. Für den Vermieter verlängert sich die grundsätzliche Frist von drei Monaten mit zunehmender Dauer des Mietverhältnisses. Im Rahmen einer ordentlichen Kündigung gelten für Altmietverträge, die vor dem 1.9.2001 abgeschlossen worden sind, unter Umständen die Kündigungsfristen nach der alten Gesetzeslage weiter.

Die außerordentliche Kündigung ist nur in den vom Gesetz vorgesehenen Fällen zulässig. Bei der außerordentlichen Kündigung gilt das Mietverhältnis regelmäßig mit dem Zugang der Kündigung, falls diese wirksam ist, als beendet. Diese kann nicht nur durch den Vermieter, sondern auch durch den Mieter ausgesprochen werden. In der täglichen Praxis der Gerichte kommen häufig fristlose Kündigungen des Vermieters wegen Mietrückständen vor. Hierzu existieren zwei grundsätzliche Tatbestände in § 543 Abs. 2 Nummer 3 BGB. Der Mieter ist für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug; in dem anderen Fall muss der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Verzug gekommen sein. Auch nachdem ein Vermieter gegen den Mieter wegen rückständiger Miete Räumungsklage erhoben hat, kann die Kündigung unwirksam werden, wenn der Mieter dann noch zahlt oder eine öffentliche Stelle sich zur Zahlung verpflichtet (sog.: Schonfrist zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage).

Das Mietverhältnis kann auch durch Zeitablauf von befristeten Wohnungsmietverträgen enden. Hierzu muss eine zeitliche Befristung im Wohnraummietvertrag beim Abschluss des Mietvertrages zulässig vereinbart worden sein; die gesetzliche Regelung sieht hierzu einen qualifizierten Grund vor, der vorliegen muss. Solche Gründe ergeben sich aus § 575 Abs. 1 BGB. Zu dem muss der Grund für die Befristung den Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden.

Das Mietverhältnis kann auch durch beiderseitige übereinstimmende Willenserklärungen beendet werden, die manAufhebungsvertrag nennt. Hierfür ist, im Gegensatz zur Kündigung, die Schriftform nicht erforderlich. Es ist jedoch empfehlenswert, den Aufhebungsvertrag schriftlich zu schließen, um eventuelle Streitigkeiten und Beweisfragen zu umgehen.